明日から長~い夏休み(( ≧▽≦))ノ゙ ダァ-ッ♪

こんにちは(o゚ロ^o)ノ熊本の不動産会社コージーライフ.です♪

今日も暑い一日になりましたね。子どもたちは、明日から待ちに待った夏休みに突入!!

お父さんお母さんにとっては、長く大変な休みになると思いますが、子どもたちに負けないように元気いっぱい頑張って行きましょう♪(( ≧▽≦))ノ゙ ダァ-ッ♪

さてさて、そんな夏休みですが、お引っ越しを考えている方も多いと思います。

当店でも、夏休みの引越応援をいたしますので、お気軽にご相談くださいd(^-^)ネ!

子どもたちの部活やなんやで時間がない、仕事でゆっくり物件を探せない、あまりの暑さで物件を探す気力がない・・・等々、探せない理由はたくさんあると思いますので、そんな時は、是非当店の「賃貸物件リクエスト」からお気軽にご相談ください。

ご希望を入力するだけで、貴方にピッタリの物件をお探しいたします(*゚ー゚)v

果報は寝て待て♪

また、不動産に関するご相談等を無料で承りますので「こちら」からお気軽にご相談予約を行ってください(*^▽^*)

と言う事で、今日も元気に頑張りましょうp(#^▽゚)q ファイトッ

☆本日のおすすめ物件情報☆

【賃貸マンション】プリオール大江203号室、家賃3万円、共益費2千円、
7~9月中にご契約の方に限り30日分のフリーレント、詳しくはこちらをご覧ください

暑い夏到来♪

こんにちは(^-^*)(..*)ペコリ

熊本の不動産会社コージーライフ.です♪

今日は・・・いや、今日も暑いですねぇヾ(~∇~;)アツィ 連日の30度超え・・・汗かきまくりです(笑)

ちょっとは痩せないかと期待してみるものの・・・変化なし( ・∀・)アヒャ

そんな簡単には痩せないか・・・( ´,_ゝ`)プッ

さてさて、今日はお預かりしている物件の草刈りに行ってきました!!朝早く行く予定だったのが、朝からバタバタしてしまい、結局昼前の一番暑い日中に行くはめになってしまったのでした・・・正味1時間程度でしたが、いい汗をかいてきました(*゚ー゚)v

暑いので熱中症にはならないように気をつけていきましょうp(#^▽゚)q ファイトッ

☆本日のおすすめ物件情報☆

【売家】山鹿市古閑、1680万円、3LDK、大道小学校区、
綺麗なお宅です♪是非一度ご覧くださいd(^-^)ネ!

※各種ご相談に応じます♪お気軽にお問合せください(o゚ロ^o)ノ

コージーライフ.
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梅雨明け

熊本も梅雨明けしましたね(o゚ロ^o)ノこんにちは、熊本の不動産会社コージーライフ.です。

梅雨明け=本格的な夏の暑さ到来!!となってしまいますが、熱中症に十分に注意して夏をしっかり満喫しましょうね♪

さて、昨日はとあるミニバレーボールの試合に参加してきました( ´∀`)

昨日も相当暑く、体育館の中での試合だったため、思いっきり汗をかくことができて、ちょっとリフレッシュできました( ・∀・)ちなみに準優勝でした♪

やっぱり、日頃運動不足なので、たまに運動をすると気持ちの良いものです♪久しぶりにジョギング・・・いや、ウォーキングでも始めてみようかな(=゚ω゚=)

それでは、今日も元気に頑張りましょう(*゚ー゚)v

☆本日のおすすめ物件情報☆

【売地】山鹿市鹿本町来民、455万円、242.42㎡(73.33坪)
☆通り沿いですので、住宅用地だけでなく、商業用地としても利用価値があります♪
※詳しくはホームページをご覧ください(o゚ロ^o)ノ

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住宅購入のタイミング!消費税増税前?他に気にすることは?

こんにちは、熊本の不動産会社コージーライフ.です(*ゝω・)ノ今日はお客様から最近よくお問い合わせいただくことについて書いてみます♪

■住宅の購入方法・時期

————————————————————————-
『住宅購入は、消費税増税前に行った方が良いのか?』
~消費税よりも他に気にすることはないのか?~
————————————————————————-
ここ最近、新築・中古住宅等のご購入に際し、お問い合わせいただくなかで、「消費税増税前に住宅購入をした方がいいのか?」というようなことをよく尋ねられます。
消費税が2014年4月には8%に、そして2015年10月以降は10%になると言われておりますので、気になるのは当然ですね。■「増税前?増税後?」どちらがいいのでしょう。

どちらが良いのか?それともどちらも大差ないのか?
これに対し、意見が分かれるところでした。結局のところ「ケース・バイ・ケース」であるという判断が多かったかと思います。
ただ、先般日経新聞に以下のような記事が掲載されていました。

<住宅購入に最大30万円 年収制限、ローン利用者に>
『政府・与党は26日、2014年4月の消費増税に併せて導入する住宅購入者向けの給付制度を固めた。住宅ローン減税を利用する場合は年収510万円以下の人に最大30万円を給付する。現金で買う場合は50歳以上で年収650万円以下に限定し最大30万円を給付する。消費増税後の住宅市場の冷え込みを避ける狙いがある。』(日本経済新聞 平成25年6月26日付夕刊)消費税増税後も、上記給付金を受けることにより、消費税増税の負担を大幅に軽減してくれることになりました。

政府としては、増税前の駆け込み需要とその後の反動で住宅市場が冷え切らないような対策で「住宅ローン減税の延長」などの支援策を打ち出してきました。ただ「住宅ローン減税」は、【支払った所得税が還ってくる】ものであり、もともと年収が高くなく、それほど所得税を納めていない世帯には還付額そのものが少ないので。消費税増税分を賄うところまではいきませんでした。
また、現金で購入する方には、そもそも住宅ローン減税の還付は受けられません。

よって、今回の「給付金制度」が決定したら、かなりの割合の世帯で、住宅購入に関して消費税はほとんど関係なくなります。増税した分は所得税の還付や給付金によって吸収されることになります。
これによって、「消費税が上がる前に住宅購入しなくては!」という理由で慌てて住宅を購入する必要はなくなりました。

ただし、中古住宅の個人間売買に関しては「非課税」となるため、消費税の影響を受けるのは、仲介手数料等の諸経費部分となります。

■消費税よりも気にすることはないのか?

先に述べた消費税の内容だけで判断すると、「住宅購入はいつでもいいんだ!」となりそうですが、それだけを気にしていたら後で大変な殊になります。
では、何を気にしたら良いのか?

「金利」

そう、住宅を購入する方の大半は、銀行ローンなどで借入を行います。その際につきまとうのが「金利」!

<住宅金利、3カ月連続上げ 大手銀10年固定、年1.65~1.7%>
『大手銀行は7月の住宅ローン金利を引き上げる。主力の10年固定金利型(最優遇)を0.05~0.1%上げ、年1.65~1.7%とする方向。金利引き上げは日銀の金融緩和後3カ月連続で、2011年9月以来の水準となる。』(日本経済新聞平成25年6月26日付)

現在、ご存知の方も多いかと思いますが、金利がどんどん上昇しています。
借入金額にもよりますが、大半は「消費税」より「金利」上昇の方が大きな問題になります。

「金利が0.2%上がった!」と言われても、さほど上がったような感じは受けにくいですよね。
では、どの位上がるのか消費税と比べてみましょう。

消費税が3%上がります(5%→8%)。
※中古住宅で一番取引が多い価格帯が「2000万円」くらいなので、物件の価格を2000万円に設定します。
【消費税増税の影響】※個人間売買の場合、非課税。
2000万円に物件で3%上がるので、その額は60万円。

【金利上昇の影響】※10年固定金利で0.2%上がった場合。
35年間の返済とした場合、単純に80万円程度増えます。
※借入金が増えれば増えるほど、その差額は拡大します。
例)3000万円のローンで120万円程度
4000万円のローンで160万円程度

以上を踏まえると、金利の上昇は長期的にまとわりついてくるため軽視されることが多いのですが、金額面だけでみてみると、その差は大きいものになります。

■金利は銀行によって異なります。

現在は、銀行によって金利が若干異なります。現在、大手の銀行では金利の引き上げの方向で動いていますが、一方では住宅ローンに力を入れているインターネット系の銀行などは、金利を引き下げているところもあります。
金利が自由化されている昨今では、銀行の方針などでも金利は変わってきますので、金利の動き、銀行の動向はしっかりと把握しておきたいところです。
銀行も不動産業者と同じく、信頼の置けるところが一番良いのかもしれません。

■では、いつ買うの?○○でしょ!・・・(笑)

住宅購入のタイミングによっては、総支払額が大きく変わってきます。また、本体価額にだけ目を取られて諸経費の存在を忘れてしまっている方も多くいるので、不動産購入をご検討される場合は、経費まで含めた資金計画をしっかりと立てるようにしましょう。

現在のご自身のライフプランをしっかりと見つめて、家賃との比較、子どもの進学などをしっかりと考慮し、信頼のおける不動産業者にしっかりと相談し、住宅購入をご検討ください。

長々なりましたが、住宅購入のご検討材料になればいいなぁと思います。

それでは、蒸し暑さに負けず元気に頑張りましょう(*゚ー゚)v

 

不動産購入の流れ

c-分譲仲介と仲介物件の違い

住まいの販売形態は大きく分譲物件と仲介物件に分かれます。これによって購入の流れが少し変わります。まずは、物件の販売形態を確認し、購入の具体的な流れを把握しましょう。

(1)分譲物件
売り主である不動産会社から直接購入する物件です。(売り主から販売代理を受託した不動産会社を窓口に購入することもあります。)一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。
(2)仲介物件
売り主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件です。一般的に販売戸数の少ない新築一戸建てや中古物件は仲介物件となります。仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料が発生することがありますので、事前に確認が必要です。

c-購入の流れ仲介編

ここでは最も多い仲介物件の購入の一般的な流れを見ていきましょう。

ステップ1

住みたい地域、住宅の種類、広さや間取り、入居したい時期などの希望条件を整理しておきましょう。

ステップ2

希望の住まいのおおむねの相場を調べ、預貯金の額や住宅ローンの借入可能額などを確認して、予算の目安を立ててみましょう。

ステップ3

仲介物件を買うには、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。不動産会社の特徴を調べて、住まい探しを依頼する不動産会社を選びます。

ステップ4

選んだ不動産会社に希望条件を伝え、それに合った物件を紹介してもらいます。その他、自分でインターネット検索や不動産広告などから物件情報を集めることもできます。

ステップ5

気に入った物件が見つかったら、実際にモデルルームや現地を見学します。購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。

ステップ6

不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。この契約には、対象となる物件や、仲介業務のサービス内容、不動産会社の仲介手数料などが記載されます。

ステップ7

物件探しと並行して、資金計画を具体化させていきましょう。物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても試算しておきます。

ステップ8

購入したい物件と希望条件を決めたら、不動産会社を通して売り主へ購入の申し込みをします。申し込みは、書面で行うのが一般的です。

ステップ9

不動産会社の宅地建物取引主任者から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。

ステップ10

重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売り主と売買契約を結びます。このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を支払います。売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。

ステップ11

住宅ローンを利用する場合、売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な契約を結びます。契約前に金融機関と保証会社による審査を受け、融資が承認される必要があります。

ステップ12

引き渡しの準備が整ったら、残りの代金を支払います。それと同時に、売り主から物件の引き渡しを受けて、不動産の登記手続きを行います。その後、引っ越しをして入居となります。

c-購入

物件の購入については、コージーライフ.にお気軽にご相談ください。

お問合せ先

売買専用サイトを開設しました。

不動産売買活動の充実化を図るため、売買専用サイトを開設いたしました。

今後ともよりお役に立てる情報発信ができるように邁進していきますので、どうぞよろしくお願いします。

また、メインサイトはそのまま継続いたしますので、併せましてよろしくお願いします。

【売買専用サイト】
http://kumamotosf.cozylife-re.com/

【メインサイト】
http://cozylife-re.com/

 

はじめての不動産売却

不動産売却の種類

売却を行う際に不動産会社に依頼する場合は媒介契約を締結します。また、媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却方針を踏まえて、自分の意思で選ぶようにしましょう。ここで、3種類の主な相違点をあげてみます。

専属専任媒介契約
仲介を1社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは契約で禁じられています。また、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。
このように、専属専任媒介契約は、売却活動の全般を1社に任せる契約です。ただし、専属専任媒介契約は依頼者に対して拘束力の強い契約ですので、専属専任媒介契約で仲介依頼を受けた不動産会社の仲介業務については、いくつかの法規制があります。

専任媒介契約
専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。

一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。ただし、最終的には、どの不動産会社を通して取引を進めるかを決めることとなります。一般的には、有力な購入希望者を紹介した不動産会社と取引を進めることが多いようです。

 

不動産売却仲介や他の

不動産を売却するときは、「売却仲介」以外にも「現金買取」や「任意売却」のいずれかの方法をとることになります。高く売りたいのか? 早く売りたいのか? それとも、売らなければならない事情があるのか? ご検討時の状況によって最適な売却方法は異なります。以下でそれぞれの特徴を見ていきましょう。

売却仲介

不動産業者に仲介役となってもらい、紹介された買主へ物件を売却する方法です。仲介手数料がかかり、また買主が見つかるまで時間を要しますが、続いてご紹介する現金買取よりも高く売れるケースが多くなっています。

<売却時期>
■購入者が見つかり次第(3~6ヶ月が目安)
<諸経費>
■仲介手数料(物件価格の3%+6万円、消費税)
■印紙代
■登記費用
■リフォーム代(リフォーム等が必要な場合)
■抵当権抹消費用(ローン残債があり、抵当権が設定されている場合)
<税金>
■譲渡税(売却して出た利益に対する所得税・住民税)

任意売却

住宅ローンを払えなくなった際に、不動産会社を通じて自分の意思(=任意)で物件を売却する方法で、売却で手に入れたお金を住宅ローンの返済にあてることができます。 住宅ローンの滞納を放っておくと、その物件は債権者から強制的に競売にかけられてしまうことになります。競売にかけられると、落札価格は市場の相場の5~7割程度と損をしてしまいますが、競売前に任意売却を行うことで、市場の相場に近い金額で物件を売却することができます。

<売却時期>
■購入者が見つかり次第(3~6ヶ月が目安)
<諸経費>
■仲介手数料(物件価格の3%+6万円、消費税)
■印紙代
■登記費用
■抵当権抹消費用(ローン残債があり、抵当権が設定されている場合)
<税金>
■譲渡税(売却して出た利益に対する所得税・住民税)

※場合によっては、仲介手数料や諸費用や諸経費は債権者の同意を得て、売却代金から頂くケースがありますので、抵当権の抹消手続きに必要な司法書士報酬等も、債権者の同意により売買代金から配分(支払い)されます。

現金買取

物件を直接不動産会社に買い取ってもらう方法です。売値は市場価格より下がりますが、購入希望者を見つけるための期間を待たずに現金化できます。

<売却時期>
■即時(7~30日程度)
<諸経費>
■印紙代
■登記費用
■抵当権抹消費用(ローン残債があり、抵当権が設定されている場合)
<税金>
■譲渡税(売却して出た利益に対する所得税・住民税

不動産売却を決めたら

不動産売却を決めたら、まずは当店にお気軽にご相談ください。
幾らで売るのかだけではなく、どのように売却した方が一番良いのかを、お客様と一緒に考え、最善の方法での売却を手助けいたします。
相談したら営業の電話等がかかってくるのではないか、売るか売らないかまだはっきりしていないけど相談だけしてもいいのか、近所には知られたくないなどなど、不安な気持ちがたくさんあるかもしれませんが、お気軽にご相談ください。
しつこい営業電話も、近所に知られることも一切ありませんので安心してご相談ください。

電話は時間も勇気もないと言う方は、メールでのご相談にも対応しておりますので、そちらの方もご利用ください。当店では、大切な不動産を無駄にしないためにも、信頼できるパートナーとして精一杯頑張ります。

お問合せ先

不動産売却の流れ

売却する理由を確認する

ライフスタイルや家族構成の変化、環境・経済状況の変化など、住まいを売却するのには様々な理由があるでしょう。まずは、「子どもの成長に伴い、広い家に住み替えたい」「定年を機にUターンしたい」など、売却する理由を具体的に整理してみましょう。その上で、「住み替えの時期はいつ頃か」「手元の資金はどの程度あるか」など、自分自身の希望や経済状況などを確認します。このような整理をすることで、売却価格や時期などの条件、新居を購入するか賃借するか、あるいは今の住まいを売却せずに賃貸するといった住み替えのイメージを持つことができます。

売却の流れを知る

売却する理由が整理できたら、次は売却の流れを見ていきましょう。

ステップ1

売却すると決めたら、いくら程度で売れそうかの目安を立てます。まずは、物件の周辺相場を知ることから始めるとよいでしょう。

ステップ2

住まいを売却するためには、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。まずは、不動産会社の情報を幅広く収集しましょう。

ステップ3

物件価格の査定を依頼するところから、不動産会社との付き合いが始まります。売却する住まいの価格を、不動産会社にプロの目で査定してもらいます。物件価格について多くの意見を聞くために、複数社に査定を依頼してみるのもよいでしょう。当サイトからも、無料売却査定のご依頼ができますので、お気軽にご相談ください。

ステップ4

不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。主な媒介契約の形態は3つ(専属専任媒介、専任媒介、一般媒介)ありますが、自分の希望する売却方法などを踏まえて、どの契約を結ぶか決定しましょう。

ステップ5

売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響します。自分の希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却事例、市場の動向を踏まえて、慎重に決めましょう。

ステップ6

購入希望者が現れたら、売却条件を交渉します。もちろん価格の条件は最も重要ですが、その他の条件についても、譲れる点と譲れない点を明確にして、交渉を進めましょう。交渉につきましては、当店が責任を持っておこないますのでご安心ください。

ステップ7

売買契約を結ぶ前に、物件に関する情報をできるだけ正確に購入希望者へ提供しましょう。特に、契約締結後のトラブルを防止するためには、物件に不具合や欠陥など(契約では「瑕疵(かし)」といいます)がある場合には、誠実に購入希望者に伝えることが大切です。また、不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行いますので、不動産会社の物件調査に協力しましょう。

ステップ8

売買条件を合意したら、買い主と売買契約を結びます。このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を受け取ることになります。

売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。

ステップ9

引き渡し手続きでは、売買代金を受領するのと同時に、登記申請(抵当権抹消、所有権の移転等)を行います。

細かな設備・備品等の取り扱いなどについても、買い主と現地立ち会いを行った上で十分に確認をしましょう。また、引き渡した後の税務申告などの手続きも漏れのないよう気をつけましょう。

買い換えなら購入が先か売却が先か

買い換えに伴う売却の場合には、所有物件の売却時期と新たに取得する物件の購入時期をどのように調整するかが大切なポイントです。転勤や転校等の理由で住み替えの時期が決まっている場合には購入時期を、住み替えの予算に制限がある場合には売却価格を重視して検討を進めることになるでしょう。したがって、買い換え計画(売却を先行するのか、購入を先行するのか、売却と購入をある程度同時に進めるのかなど)は、住み替えの事情などを十分に踏まえて立てることが重要です。

売却と購入を並行して検討する場合

売却と購入をある程度同時に検討する場合には、現在の住まいの買い主と新居の売り主と価格や引き渡し時期などについて、それぞれのバランスに配慮しながら交渉を進める必要があります。ただし、契約条件は相手方の意向にも左右されますので、難しい交渉となる場合もあるでしょう。

売却を先に検討する場合

現在の住まいの売却価格を先に固めた上で、新居の購入を進めていきます。予定する売却価格を踏まえて、新居の購入を検討できますので、資金計画が立てやすくなります。ただし、売却の契約を先に結ぶことになりますので、購入の進捗状況に応じて現在の住まいの引き渡し時期を調整する必要があります。調整が難しい場合は、一時的に賃借で仮住まいを用意することも想定しなければいけません。

購入を先に検討する場合

住み替えの心配もなく、じっくり物件を選ぶことができます。ただし、現在の住まいの売却代金を新居の購入に充てる場合には、ある程度余裕のある資金計画を立てる必要があります。万が一、売却価格が想定よりも低かった場合に、現在の住まいのローンが残ったり、購入を断念せざるを得ないリスクもあります。

以上の流れを理解しておくと、売却活動もスムーズに行えます。また、当店では、売却後のサポートも行いますので、安心した取引がおこなえるよう万全の対策をおこないます。

 

寒くなりましたね。

今日の熊本は初雪が観測されたようで、とても寒い一日になりましたね。久しぶりのブログになります(*ノ▽ノ)

こんにちは、熊本の不動産会社コージーライフ.です。

早いもので、今年も残すところ10日余りとなりました。あっという間の一年でしたが、皆様のおかげで今年も元気に過ごせました(感謝)

さて、本日より当店の免許番号が(1)から(2)になりました(*゚ー゚)v

無事に免許更新も終わり、更新後初の営業となりました♪

・・・なんら変わったこともありませんが、ここまで無事に来られたのも、お客様を始め、関係各位に支えていただいたからだと感謝しております。

この場をお借りしまして、御礼申し上げます。

また、これから更に皆様のお役に立てるように鋭意努力してまいりますので、今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

それでは、寒いですが今年も思い残すことなく、精一杯頑張ってまいりましょう♪

尋常じゃない暑さですね(;´ρ`) グッタリ…

こんにちは、熊本の不動産会社コージーライフ.です(o゚ロ^o)ノ

8月も折り返したというのに、一向に気温上昇がとまりませんねぇ(;´ρ`) グッタリ…

当店も夏期休暇をいただきまして、リフレッシュして頑張る所存です♪とはいえ、夏期休暇中もちょこちょこ仕事してましたが(笑)

それでも、先日長崎の方へ遊びに行って船上クルーズを楽しんで来ましたヽ( ´¬`)ノワ~イ

ただ、余りの暑さに、みんなデッキじゃなくて、エアコンの効いた室内の席の取り合いになっていましたが((´∀`))

私も「デッキからの眺めは最高だろうなぁ~~」と思っただけで、船室からでることはありませんでした(*^∀^*)/エヘッ

暦の上では秋となりましたが、この暑い夏の残暑を乗り切るために、リフレッシュした心で精一杯仕事を頑張りたいと思います(*゚ー゚)v

それでは、暑い夏の後半戦!頑張っていきましょうd(@^∇゚)/ファイトッ♪

☆本日のおすすめ物件情報☆

◇【売地】山鹿市中央通 2700万円
◇近隣商業地域
◇293.12坪